Nghị định 49/2026/NĐ-CP: Chi tiết các giải pháp “phá băng” điểm nghẽn thi hành Luật Đất đai theo Nghị quyết 254
Ngày 31/01/2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15. Đây được xem là “chìa khóa” pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai và đẩy nhanh tiến độ các dự án đang bị đình trệ.
Sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, thực tiễn đã phát sinh một số vướng mắc khiến nhiều địa phương và doanh nghiệp lúng túng. Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội ra đời như một cơ chế đặc thù để xử lý các vấn đề này, và Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính là văn bản hướng dẫn cụ thể để đưa các chính sách đó vào thực tế ngay từ ngày 31/01/2026,.
Dưới đây là tổng hợp các giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ điểm nghẽn được quy định trong Nghị định này.
1. Giải bài toán “da beo”: Thu hồi diện tích đất còn lại không thỏa thuận được
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến các dự án bất động sản thương mại bị “treo” nhiều năm là tình trạng chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với một số ít người sử dụng đất còn lại (dù đã thỏa thuận được đa số).
Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết cơ chế tại Nghị quyết 254 để xử lý vấn đề này:
- Điều kiện kích hoạt: Nếu dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, thông qua việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại,.
- Minh bạch số tiền chênh lệch: Để đảm bảo công bằng, Nghị định đưa ra công thức tính toán cụ thể số tiền chênh lệch mà nhà đầu tư phải hỗ trợ thêm. Số tiền này là sự chênh lệch giữa số tiền trung bình đã thỏa thuận với số tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án Nhà nước. Khoản chênh lệch này phải được chi trả cho người dân trước khi ra quyết định thu hồi đất,,.
- Quy trình một cửa: Việc giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích thu hồi này sẽ được thực hiện đồng thời trong cùng một quyết định với phần diện tích đã thỏa thuận, giúp rút ngắn đáng kể thủ tục hành chính.
Có thể bạn quan tâm:
Tư vấn pháp lý về đầu tư trong nước & nước ngoài
Tư vấn pháp lý liên quan đến hoạt động doanh nghiệp và thương mại
Mua bán và sáp nhập Doanh nghiệp
Tư vấn sở hữu trí tuệ
Tư vấn pháp lý về quyền sử dụng đất & bảo vệ môi trường
Tư vấn pháp lý về lao động & việc làm
Tư vấn, tổ chức các hoạt động giáo dục & đào tạo
Tư vấn thủ tục giải thể, xử lý nợ và phá sản doanh nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội | Tư Vấn Pháp Lý 24/7
Luật Sư Hà Nội Uy Tín | Tư Vấn Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Hoàn Kiếm – Hà Nội
Luật Sư Uy Tín Tại Ba Đình – Hà Nội | Tư Vấn Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Luật Sư Uy Tín Tại Cầu Giấy – Hà Nội
Luật Sư Tư Vấn Miễn Phí- Cánh Cửa Đầu Tiên Tiếp Cận Công Lý
Chi Phí Thuê Luật Sư Bào Chữa Dân Sự
Luật Sư Dân Sự Uy Tín Tại Hà Nội
Top 18 Công Ty Luật, Văn Phòng Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội
Công Ty Luật Uy Tín Tại Hà Nội
Luật sư uy tín tại Hà Nội & Dịch vụ pháp lý toàn diện
Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới
Luật sư
Danh sách các Công Ty Luật, Văn Phòng Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội
Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội
Luật đất đai năm 2024
Luật Sư Uy Tín Tại Hà Nội - Giải Pháp Pháp Lý Toàn Diện
Luật sư Hà Nội
2. Linh hoạt và chủ động trong định giá đất
Giá đất luôn là vấn đề nóng và gây ách tắc nhiều nhất. Nghị định 49 mang đến sự linh hoạt lớn hơn cho địa phương thông qua việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất.
- Điều chỉnh bảng giá đất linh hoạt: Nghị định cho phép sửa đổi bảng giá đất khi hệ số điều chỉnh biến động thị trường vượt mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do HĐND cấp tỉnh quyết định. Điều này giúp bảng giá đất sát với thị trường mà không cần chờ định kỳ dài hạn.
- Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K): Hệ số K không chỉ dựa trên biến động thị trường mà còn bao gồm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và các yếu tố ảnh hưởng khác. Quy trình xây dựng hệ số K được quy định rõ ràng, dựa trên thông tin thị trường trong vòng 24 tháng trở về trước,,.
- Trường hợp không áp dụng bảng giá đất: Nghị định quy định rõ các trường hợp đặc thù như giao đất lấn biển hoặc dự án hỗn hợp sẽ có cơ chế xác định giá đất cụ thể riêng, tránh việc áp dụng máy móc gây thất thoát hoặc thiệt thòi,.
3. Phân cấp mạnh mẽ: Trao quyền cho Chủ tịch xã cấp Sổ đỏ
Nghị định 49/2026/NĐ-CP thực hiện chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, giảm tải cho cấp trên và tăng tính chủ động cho cơ sở.
- Tăng quyền cho UBND cấp tỉnh: UBND cấp tỉnh được toàn quyền quyết định các vấn đề lớn như thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, và định giá đất. Tỉnh có thể tiếp tục phân cấp, ủy quyền cho cơ quan cấp dưới phù hợp với thực tế địa phương,.
- Chủ tịch xã được cấp Sổ đỏ: Đây là điểm mới đột phá. Chủ tịch UBND cấp xã được trao quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc xác nhận thay đổi đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cấp xã,. Quy định này giúp người dân ở khu vực nông thôn thực hiện thủ tục nhanh chóng ngay tại cơ sở.
4. Khơi thông dự án lấn biển và sử dụng đất đa mục đích
Để tối ưu hóa nguồn lực đất đai, Nghị định hướng dẫn chi tiết cho các loại hình sử dụng đất mới và phức tạp:
- Dự án lấn biển: Quy định rõ trình tự giao đất, cho thuê đất đồng thời với giao khu vực biển. Đặc biệt, thời điểm xác định người sử dụng đất phải đưa đất vào sử dụng được tính từ khi có thông báo chấp thuận nghiệm thu hoạt động lấn biển, giúp nhà đầu tư an tâm về thời hạn sử dụng,.
- Đất kết hợp đa mục đích: Mở rộng phạm vi cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích (ngoài quy định của Luật Đất đai), bao gồm sử dụng đất nông nghiệp, đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với năng lượng tái tạo, công nghệ cao, hoặc kinh doanh dịch vụ công cộng,. Điều này tạo hành lang pháp lý cho các mô hình kinh tế nông nghiệp kết hợp du lịch hoặc điện mặt trời.
5. Cắt giảm thủ tục hành chính và quy định chuyển tiếp
Nghị định đặt ra yêu cầu cấp thiết về cải cách hành chính để các chính sách mới đi vào cuộc sống ngay lập tức.
- Thời hạn ban hành thủ tục: UBND cấp tỉnh phải ban hành bộ thủ tục hành chính về đất đai mới chậm nhất đến ngày 01/07/2026. Trong thời gian chờ đợi, địa phương được linh hoạt áp dụng các quy định hiện hành hoặc quyết định từng trường hợp cụ thể để không làm gián đoạn công việc của dân.
- Xử lý chuyển tiếp: Đối với các dự án đã có quyết định thu hồi và phương án bồi thường trước ngày 31/01/2026 thì tiếp tục thực hiện theo phương án cũ, tránh xáo trộn. Đối với dự án chưa phê duyệt phương án, sẽ áp dụng ngay các quy định mới của Nghị định này và Nghị quyết 254 để đảm bảo quyền lợi tốt nhất,.
Kết luận
Với việc ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chính phủ đã cụ thể hóa các cơ chế đặc thù của Nghị quyết 254, tạo ra một khung pháp lý thông thoáng hơn. Việc cho phép thu hồi phần diện tích đất không thỏa thuận được, phân cấp mạnh mẽ cho địa phương và linh hoạt trong định giá đất được kỳ vọng sẽ là “cú hích” mạnh mẽ, giải quyết dứt điểm các dự án treo và đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế – xã hội.
Lưu ý: Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/01/2026.
DongThanhLaw
